房管员查看建筑外墙。
　　斑驳的外墙。
　　□本报记者 董琳 文/摄
　　“看墙呢？我家阳台窗户下的瓷砖好像裂缝了，你们上来看看吧。”“好，阿姨。在哪儿呢？你先指一下我瞅瞅。”在新阳路附近一小区，保安老何又像往常一样举着望远镜逐个楼查看外墙瓷砖，不时跟过往居民打着招呼，“接待”居民投诉。老何说，望远镜是公司配的，5年前他入职开始就一直这么“盯着”，“大家分头看瓷砖已经有10多年了，找开裂的、起鼓的，就怕掉下来砸着人。”
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　　小区物业
　　一年查修墙面花 万 维护“瓷砖楼”成“心病”
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　　“一刮风下雨我就提心吊胆，就怕有楼外墙瓷砖掉下来。”在该小区物业工作了8年的孙经理告诉记者，该小区是2000年初建成入户的，几栋大高层外墙贴的都是长宽25厘米或更小点的方砖。“这么多年的风吹日晒，瓷砖脱落的事时有发生。砖虽然不大，但要砸到人也是要命的事。而且我们居民楼周边人多车也多，砸到啥都是大事。”
　　按孙经理的话说，从接管物业那天起，外墙瓷砖就是他的一块心病。“没啥好办法，只能延续之前物业的做法，不断加强巡查力度，靠最笨的方法——用肉眼排查。这么多年，我和同事们没事就拿望远镜观察楼体墙面的瓷砖，看到起鼓的地方就找‘蜘蛛人’上去敲掉，以前敲掉后还贴上新瓷砖修补，后来发现后贴的砖也有脱落风险，现在干脆直接用粘缝剂把缝隙填满，再抹平，虽然难看点，但也比危险强。”
　　“近几年，随着建筑使用年限的增加，楼体外墙老化严重，人工成本上涨，‘蜘蛛人’全面排查小区几栋高层墙体一次就要近两个月时间。一年春秋两次，光墙面维护上的开支就要30多万元。虽然小修小补是物业的责任，但动辄几十万元已经超出物业公司的能力，再这样下去企业真扛不住了。我也想过干脆一次性去掉外墙瓷砖，可一测算，得要近千万元。真不知道以后怎么办。”对于小区的外墙面，孙经理说自己真是“苦不堪言”。
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　　记者调查
　　不少建筑外墙贴瓷砖 脱落现象时有发生
　　孙经理的困扰不是个例，记者走访哈市街头，发现了不少粘贴外墙砖的建筑，其中不乏20多层的高层楼宇。在维护这种建筑的物业公司，望远镜基本是小区保安或房管员的“制式装备”，每天出门先仰头看一遍墙已成为他们的习惯。
　　在巡船胡同有一栋20层的建筑，外墙已经满是斑驳，瓷砖脱落处被用水泥抹平。记者联系到负责该楼的物业单位的王经理。他告诉记者：“这栋楼是1997年建成的，跟它类似的还有斯大林街40号的高层，都是我们单位的家属楼，楼龄都超过20年。每年我最大的事就是把这几栋老楼的外墙维护好。瓷砖掉落砸到人可是大事。前几天刚把起缝的瓷砖都敲掉，做上保暖再用胶封好，每年都如此。”
　　新阳路299号是商住两用的大厦，管理该楼的是中润物业新阳分公司。房管员小刘告诉记者，“大厦的A座1999年建成，B座2002年建成，外墙面贴的瓷砖有脱落现象已经好几年了。因为这栋楼紧邻新阳路，下面行人多、车辆多，修补不能马虎，还要注意整齐、美观，这是我们公司的要求。”
　　小刘每天都会拿着望远镜把两座楼的外墙瓷砖巡视一遍，发现问题，马上进行围挡，并通知专业的维修单位立刻来维修。
　　一位业主告诉记者：“外墙掉砖的事我们也很担心，刚有这种情况的时候我出入门口都有些害怕，不过这几年物业维护得好，房管员每天都拿着望远镜看，我们居民也帮着看。我家厨房对着B座，做饭的时候我有时就开窗探头看一下上下左右的外墙，还常常看看对面，对面的邻居也是这样的，我们高层的邻居都有这个默契，发现有起缝或是裂纹的瓷砖，我们就在业主群里说一声，保安就会进行检查，然后上报、维修。”
　　从事建筑行业近40年的董师傅告诉记者，上世纪90年代到开始，哈尔滨市开始流行在楼体外墙贴面砖、马赛克，由于当时的技术手段和工程质量等原因，墙砖脱落的情况在几年后就出现了。“北方气候冷热交替也是造成墙皮、墙砖脱落的主要原因之一。随着楼房外墙、外檐老化，墙皮与墙体之间出现空隙，墙面出现裂缝，雨水雪水渗入后，在热胀冷缩的反复作用下逐渐加大、开裂，容易导致墙皮、墙砖脱落。特别在春、冬两季，气温变化大，尤其是上冻、化冻时，是外墙脱落的高发季节。”董师傅说。
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　　管理部门
　　早已建议外墙不贴砖 物业必须做好日常维护
　　对此，记者采访了哈尔滨市住建部门，工作人员表示，对于那些贴了外墙瓷砖的楼栋，他们首先要确定瓷砖掉落的原因，若是工程质量问题，应由开发商负责；若是房龄长的问题，可能就要由业主承担维修费用。同时他也表示，为了减少外墙贴砖带来的安全隐患，哈市建设工程质量监督站很早就建议外墙不使用贴砖方式。
　　外墙贴砖的建筑逐渐减少，但是已经建成的楼宇也都过了工程质保期，有的楼龄达到10年、20年。如果安全检查不到位，不能及时发现并消除隐患，那“头顶上的安全”就只能靠运气了。
　　对此，哈市住建局机关党委李处长表示，根据此前对《黑龙江省住宅物业条例》相关条例的解读，外墙脱落、道路破损严重等公共部位出现问题，保修期内可向物业服务企业或业委会进行反映，由其协调建设单位进行维修；保修期外的，因专营单位改造造成的，由专营部门负责维修；因长期使用，小修小补无法从根源上解决的，可由物业服务企业或业委会申请使用维修资金解决。如果没有筹集专项维修资金的，应由相关业主或全体业主分摊费用；因物业企业日常养护不到位造成的，除业主承担相应费用外，物业企业也应承担相应维修费用。
　　相关案例
　　物业、所有人责无旁贷
　　不久前，哈市发生了一起楼体外墙皮脱落砸死老人的事故。这样的事故责任如何认定呢？记者查阅了中国裁判文书网上的相关案例。
　　案例一
　　2020年1月，周某的车辆停放在某小区楼下，因墙皮发生脱落，导致周某的车辆受损，维修花费15350元。周某将小区物业公司起诉主张赔偿。庭审中，物业公司表示已经提示告知墙皮脱落存在的危险，但法庭认为其并未采取合理措施对危险位置进行管控及维护，所以造成车辆受损其应承担主要责任。而周某在进入小区公共区域内未按固定划线位置停靠车辆，应自负部分责任。依据《民法典》第九百四十二条规定：物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合法措施保护业主的人身、财产安全。最终法院认定物业公司承担70%的民事赔偿责任，终审判决物业公司赔偿周某车损维修费10750元。
　　案例二
　　刘某在2019年5月28日11时将其车辆停放于某建筑楼下，被该楼脱落的外墙皮砸坏。由于该楼1-2层为商铺、3-6层是单位，无物业公司进行日常管理。故刘某将该楼10位商铺所有人及楼上单位法人告上法庭，要求赔偿其车辆评估费及损失共计6万余元。
　　法院依据相关法律认定，11位被告是该建筑物的所有人，对建筑物共用部位、共用设施设备有进行管理、维修、养护的义务。由于疏于管理，对建筑物的墙体未尽合理的修缮义务，外墙皮脱落给刘某车辆造成的损失，应承担赔偿责任。结合房屋维修基金按建筑面积收取的情况，刘某的损失由各被告按其产权证记载的建筑面积承担赔偿责任。判决楼上单位赔偿刘某38034.47元，其余损失由另10位被告按其产权证记载的建筑面积赔偿。
　　1-2层商铺业主一审判决后提起上诉，被二审法院驳回上诉，维持原判。