□本报记者
　　刘述波
　　“校区房买还是不买，买总校‘老破小’还是买新区分校‘大两居’？”近期，孩子刚5岁的韩女士陷入了焦虑之中。随着关于“多校划片、教师轮岗、集团办学”等一系列教育新规即将落地的消息不断传出，在冰城“学龄前家长圈”和学区房房主间，关于学区房未来走势的猜想和讨论声不断，有人说好像玩起了“盲盒游戏”。
　　一街之隔
　　学区房走出了独立行情
　　为了不让孩子输在起跑线上，房子只要跟“学区”两个字沾了边儿，身价往往会上涨数倍。哈住房开发集团悦居公司运营中心总监杨星说，对主城区同一地段的房子来说，学区房要比普通房产的价格普遍高出20%，如果是名校的优质学区房，与周边房价差异会更明显。孩子适龄必须入学，学区房也成为刚需，即便楼市处于冷静期，学区房往往也能走出独立的行情。因此，多年来，不少人对学区房形成了只涨不跌的印象。
　　“在哈市有一条‘著名’的学区房街路，就是位于南岗区的和兴三道街。道路东侧的水院小区建于上世纪80年代，道路西侧的沙曼小区则于上世纪90年代建成。正常情况下，后者无论是建成年代或是户型方面，在销售市场上应该更有优势。但是，由于水院小区对口师大附小，因此，即使在户型、面积等处于劣势的情况下，小区房屋的均价仍高达2.5万元，是沙曼小区房价的两倍多。”杨星告诉记者，花园小学、继红小学、铁岭小学、风华小学和经纬总校等周边区域的住房，其房屋成交状态也都呈现相似情况。
　　原本“只涨不跌”的学区房，如今却成了韩女士的焦虑源头。
　　春节假期刚过，教育部发布《教育部2022年工作要点》，“要积极推进多校划片，随机分配优质学校名额；积极推进小学、初中对口直升、强弱搭配和九年一贯制办学。”与此同时，我省也出台了《黑龙江省“十四五”教育事业发展规划》，“试行中小学学区化管理，推进集团化办学、多校划片、多校联盟等办学体制机制改革。”
　　“多校划片，具体政策如何落地？如果我买了学区房，将来孩子可能上不了看中的学校，出售时房价下跌很可能成交也困难。”韩女士有些忐忑。
　　与韩女士同样感到焦虑的是家住南岗区铁岭街的李先生。他家的这套学区房距离铁岭校直线距离不到100米，两室一厅建筑面积68平方米的房子位于顶层。他告诉记者，“女儿目前已上初中，因为要去外地发展，从2021年开始就准备将这套房子出手。因为楼下同样户型的邻居曾以150万元成交，我考虑到是顶层就挂出140万元。去年刚挂牌时，曾有多个中介和个人前来看房。没想到，过完年后，挂出价降到120万元，竟然连个咨询电话都没接到。”
　　对此，大盛地产南岗区域经理郝景坤表示，春节假期结束后，在国家和省的教育新规即将落地的消息陆续发出后，老城区的学区房市场观望气氛浓重且成交量下滑，议价空间呈现明显加大的局面。但是，在哈西、群力等新区内，由于区域内的小学和中学对口资源相对单一，且大多是名校，无论怎么划片所购住房依旧是“校区”，再加上这些房屋本身的条件都不错，所以这些区域的校区房成交情况虽然受到楼市整体趋势影响，但并未出现像老城区一样的清冷情况。
　　
　　
　　
　　
　　
　　“多校划片，就是一个小区对应多个学校，所住的房屋不再能保证孩子一定能进入名校，而是可能进入小区附近其他学校。”杨星认为，学区房降温是必然的，多校划片想要实现的是教育资源相对均衡，本质上就是为了打击市场上炒作学区房的行为——炒房人购房后再出手流向市场需要周期，新政策使“校区房变非校区房”，或致无人接盘。就近入学目的也是为每一个儿童提供平等的受教育权利，确保教育实现公平原则。
　　目前，哈市相应的具体政策还没有出台，但是，国家和省的相关《工作要点》和《规划》相继公布，实施只是时间的问题。以北京西城区为例：西城区购房多校划片时间分界线确定为2020年7月31日。也就是说，自2020年7月31日后，在西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，将不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。但是，在时间分界线之前便已经将户籍迁入的学生，依然可以按照原计划升入目标学校；在此之后的学生，则按照多校划片的规则进行入学。
　　杨星据此分析，在哈市教育新规尚未“落地”前购入的学区房，仍然可以按照原来的政策正常入学。对此，郝景坤认为，受“五年一学位”锁定制、“购房落户”时间限定、“积分入学”等政策共同作用，哈市热点小学新生规模未来仍将继续缩小，热点小学学位紧张的矛盾可能会得到缓解。同时，受政策面影响，当前，哈市老城区学区房的挂牌价格和议价空间出现明显松动，比起之前，购房成本也有所降低。
　　“多校划片改变的是有限资源的分配规则，只要资源是有限的，那么价值就不会改变。换句话说，你要想参与心仪名校的多校划片，前提不也得是先拥有相应片区的房子吗？不过，政策之下，人们会衡量值不值的问题，之前的那些‘老破顶’学区房去化时间将会明显拉长。”业内人士向记者表示。
　　多校划片
　　老城、新区学区房“遭遇”不同
　　新规待“落地”
　　学区房向左还是向右？
　　在售的学区房
　　链接
　　多校划片
　　通俗地说，多校划片是指一个小区对应多个学校。热点小学、初中分散至每个片区，确保各片区之间大致均衡。在具体操作中，实行多校划片将通过随机派位方式分配热点学校招生名额。派位未能进入热点学校的学生，仍应就近安排至其他学校入学。